СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

previous arrow
next arrow
Shadow
Slider

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ / ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

При заключении сделки нюансы в договоре могут быть оставлены сторонами без должного внимания, что впоследствии может проявиться: стороны соглашения или третьи лица могут найти основания для предъявления обоснованных претензий, судебных исков.  Опытные юристы компании «Эксперт Лигал Эдвайс» специализируются на договорном праве и вопросах недвижимости, поэтому составление договора купли-продажи недвижимости или составление договора любого другого вида, сопровождение сделок с недвижимостью юристами нашей компании позволит избежать подобного развития событий.

Купить или продать можно как жилую, так и коммерческую недвижимость, но в любом из этих случаев отчуждение/приобретение должно пройти необходимую строго регламентированную процедуру по государственной регистрации перехода прав.

Заметим, что договор купли-продажи недвижимости является одним из видов договора купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель принять передаваемое недвижимое имущество и уплатить за него согласованную сумму.

Составление договора купли-продажи недвижимости осуществляется в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется исключительно по желанию сторон.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества представляют собой предмет договора купли-продажи недвижимости. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным, а договор не считается заключенным.

Цена недвижимости должна быть указана в договоре. При отсутствии в договоре купли-продажи недвижимости согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц, совместно проживающих с лицом,  отчуждающим жилую недвижимость, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Состояние недвижимого имущества на момент передачи может быть отражено в договоре купли-продажи недвижимости.

Если недостатки недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель, которому передана недвижимость ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

  • соразмерного уменьшения покупной цены;
  • безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок, если иное не вытекает из характера недвижимости или существа обязательства;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимого имущества.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае существенного нарушения требований к состоянию недвижимого имущества (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

По договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Момент передачи недвижимого имущества продавцом покупателю может быть указан в договоре купли-продажи недвижимости.

Переход права собственности осуществляется в порядке и на условиях предусмотренных договором, если договор описывает порядок и условия  перехода и при условии соответствия положений договора императивным нормам закона.

Страхование недвижимости может быть предусмотрено договором. В договоре могут быть указаны обязательные условия страхования.

Итак, договор купли-продажи недвижимости должен содержать:

  • Существенные (обязательные) условия договора купли-продажи недвижимости:
    • условие о предмете договора купли-продажи недвижимости;
    • условие о цене недвижимости;
    • условие о лицах, совместно проживающих с лицом,  отчуждающим жилую недвижимость (если заключается договор купли-продажи жилой недвижимости);
    • условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров купли-продажи недвижимости, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
  • Дополнительные условия, которые стороны могут согласовать и отразить в договоре купли-продажи недвижимости.  Такие условия позволяют сторонам определить объем и характер своих прав и обязанностей, установленных законодателем в диспозитивных нормах:
    • состояние недвижимого имущества;
    • передача недвижимости и др.
  • Случайные условия договора купли-продажи недвижимости (неурегулированные законом возможные условия договора купли-продажи недвижимости).
  • Наименование и номер договора купли-продажи недвижимости.
  • Дату и место заключения договора купли-продажи недвижимости.
  • Информацию о приложениях к договору купли-продажи недвижимости.
  • Реквизиты сторон (представителей сторон).

Образец (пример) договора купли-продажи недвижимости

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

№__________

Г. Санкт-Петербург                                                        «__» __________  20___ года

Гражданин РФ _________________; паспорт гражданина РФ: ______________; зарегистрирован: _____________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Гражданин РФ ______________; паспорт гражданина РФ: ______________; зарегистрирован: _____________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор купли-продажи жилого помещения (далее – «Договор») о нижеследующем:

  1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.      Продавец продает, а Покупатель приобретает трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: _____________ (далее – «Жилое помещение»). Жилое помещение состоит из трех комнат. Общая площадь Жилого помещения составляет __ кв. м.; жилая площадь Жилого помещения составляет ___ кв. м. Место нахождения Жилого помещения _________________________________________..

1.2.      Покупатель приобретает Жилое помещение в собственность.

1.3.      Основание возникновения прав Продавца на Жилое помещение:

1.3.1.   Договор купли-продажи №______ от __________ года, заверенный нотариусом _________________.

1.4.      Документами, подтверждающими право собственности Продавца на Жилое помещение, являются:

1.4.1.   Свидетельство о государственной регистрации права: серия _____ №__________; удостоверяет право собственности на квартиру, имеющую условный номер: __________, находящуюся по адресу: _____________________, имеющую общую площадь ___ кв.м, расположенную на втором этаже; назначение: жилое; зарегистрированное право: частной собственности; сведений об обременении нет; дата регистрации ___________ года; регистрационный номер: ___________________.

  1. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1.      Продавец продает, а Покупатель покупает Жилое помещение за _________________ рублей. Указанная стоимость Жилого помещения установлена по соглашению сторон настоящего Договора, является окончательной и, в дальнейшем, изменению не подлежит.

2.2.      Указанная в п.2.1. Договора сумма передается Покупателем Продавцу наличными через арендуемый сторонами сейф в банке ____________________________ на следующих условиях: __________________________________________.

  1. ПРИЕМ-ПЕРЕДАЧА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

3.1.      Жилое помещение передается Продавцом Покупателю не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Жилое помещение.

3.2.      Моментом государственной регистрации перехода права собственности на Жилое помещение, в целях п.3.1. Договора, признается день получения Покупателем документов о государственной регистрации перехода права собственности на Жилое помещение.

3.3.      Прием-передача Жилого помещения осуществляется на основании акта приема-передачи (далее – «Приложение №1»).

3.4.      Продавец обязуется снять себя с регистрационного учета в Жилом помещении в течение 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Жилое помещение (п.3.1. Договора).

  1. ГАРАНТИИ ПРОДАВЦА

4.1.      Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Жилое помещение не отчуждено, не заложено, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, долгов по налогам, коммунальным платежам и другим платежам не имеет.

4.2.      На момент подписания настоящего Договора в Жилом помещении зарегистрированных лиц нет.

  1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

5.1.      Договор составлен в простой письменной форме и является обязательным для сторон с момента его подписания. Переход права собственности на Жилое помещение подлежит обязательной государственной регистрации.

5.2.      Право собственности возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5.3.      Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Жилое помещение, оплачиваются в соответствии с действующим на момент оплаты законодательством.

  1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1.      Продавец вправе:

6.1.1.   Приостановить исполнение настоящего Договора, в случае нарушения Покупателем порядка расчетов в соответствии с п. 2.2. Договора, до момента надлежащего расчета.

6.2.      Продавец обязан:

6.2.1.   Выполнить условия Договора в полном объеме.

6.3.      Покупатель вправе:

6.3.1.   Расторгнуть Договор в одностороннем порядке, в случае нарушения п. 4.2.1. Договора.

6.4.      Покупатель обязан:

6.4.1.   Выполнить условия Договора в полном объеме.

  1. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1.      Любая из Сторон настоящего Договора, не исполнившая свои обязательства по настоящему Договору или исполнившая их не надлежащим образом, несет ответственность в соответствии с условиями Договора.

7.2.      Если положения Договора не содержат условий об ответственности за те или иные нарушения обязательств одной из Сторон, Стороны применяют действующее законодательство Российской Федерации.

  1. ФОРС-МАЖОР

8.1.      Стороны не несут ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств по Договору в случае, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы.

8.2.      К обстоятельствам непреодолимой силы Стороны относят: наводнения, пожары, землетрясения и иные разрушительные явления природы; войны и военные действия, забастовки, митинги, шествия, принятие государственными и/или местными органами власти распоряжений, актов, влияющих на возможность выполнения Сторонами своих обязательств, иным образом затрагивающие интересы Сторон.

8.3.      Сторона, попавшая под влияние обстоятельств непреодолимой силы, обязана уведомить об этом другую Сторону не позднее 5 (пяти) дней со дня наступления указанных обстоятельств. Наступление обстоятельств непреодолимой силы должно быть подтверждено соответствующим документом уполномоченного государственного органа.

8.4.      Если форс-мажорные обстоятельства продолжаются более 60 (Шестидесяти) календарных дней, Стороны согласуют дальнейшую судьбу Договора и своих договорных отношений.

  1. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

9.1.      В случае возникновения между Сторонами  по Договору любых споров и разногласий, связанных с настоящим Договором или выполнением  любой из Сторон  своих обязательств по настоящему Договору, Стороны приложат все усилия для их разрешения путем переговоров между уполномоченными лицами каждой из Сторон.

9.2.      В случае не разрешения разногласий путем переговоров, Сторона считающая, что ее права нарушены, направляет другой Стороне претензию. В случае отказа в удовлетворении претензии, а также отсутствия ответа на претензию по истечении 30-ти дней с момента ее получения все споры, разногласия и конфликты, возникающие в связи с исполнением настоящего Договора, а также в случае его нарушения или расторжения, подлежат рассмотрению в установленном законом порядке в суде.

  1. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1.    Стороны заявляют, что они действуют сознательно, добровольно, на не кабальных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, лишающими их возможности понимать значение своих действий и руководить ими.

10.2.    Настоящий Договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении его предмета, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.

10.3.    Во всем, что не нашло своего отражения в Договоре, стороны руководствуются действующим законодательством.

10.4.    Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах равной силы, один из которых будет находиться у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в уполномоченном отделе Управления Федеральной Регистрационной службы.

  1. ПРИЛОЖЕНИЯ К ДОГОВОРУ

11.1.    Приложение №1 (оригинал) – на «__» лист__.

11.2.    Нотариально заверенная копия договора купли-продажи №______ от _________ года – на «__» лист__.

11.3.    Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации права: серия ____ №________ – на «__» лист__.

  1. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ:                                                                       ПОКУПАТЕЛЬ: