ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

previous arrow
next arrow
Shadow
Slider

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Договор купли-продажи недвижимости является одним из видов договора купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель принять передаваемое недвижимое имущество и уплатить за него согласованную сумму.

Составление договора купли-продажи недвижимости осуществляется в простой письменной форме.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества представляют собой предмет договора купли-продажи недвижимости. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным, а договор не считается заключенным.

Цена недвижимости должна быть указана в договоре. При отсутствии в договоре купли-продажи недвижимости согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц, совместно проживающих с лицом,  отчуждающим жилую недвижимость, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Состояние недвижимого имущества на момент передачи может быть отражено в договоре купли-продажи недвижимости.

Если недостатки недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель, которому передана недвижимость ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

  • соразмерного уменьшения покупной цены;
  • безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок, если иное не вытекает из характера недвижимости или существа обязательства;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимого имущества.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае существенного нарушения требований к состоянию недвижимого имущества (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

По договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Момент передачи недвижимого имущества продавцом покупателю может быть указан в договоре купли-продажи недвижимости.

Переход права собственности осуществляется в порядке и на условиях предусмотренных договором, если договор описывает порядок и условия  перехода и при условии соответствия положений договора императивным нормам закона.

Страхование недвижимости может быть предусмотрено договором. В договоре могут быть указаны обязательные условия страхования.

Итак, договор купли-продажи недвижимости должен содержать:

  1. Существенные (обязательные) условия договора купли-продажи недвижимости:
  • условие о предмете договора купли-продажи недвижимости;
  • условие о цене недвижимости;
  • условие о лицах, совместно проживающих с лицом,  отчуждающим жилую недвижимость (если заключается договор купли-продажи жилой недвижимости);
  • условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров купли-продажи недвижимости, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
  1. Дополнительные условия, которые стороны могут согласовать и отразить в договоре купли-продажи недвижимости.  Такие условия позволяют сторонам определить объем и характер своих прав и обязанностей, установленных законодателем в диспозитивных нормах:
  • состояние недвижимого имущества;
  • передача недвижимости и др.
  1. Случайные условия договора купли-продажи недвижимости (неурегулированные законом возможные условия договора купли-продажи недвижимости).
  2. Наименование и номер договора купли-продажи недвижимости.
  3. Дату и место заключения договора купли-продажи недвижимости.
  4. Информацию о приложениях к договору купли-продажи недвижимости.
  5. Реквизиты сторон (представителей сторон).