СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

previous arrow
next arrow
Shadow
Slider

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ  / СОСТАВИТЬ ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Составление договора купли-продажи квартиры является нетривиальной задачей, поскольку составить договор купли продажи квартиры правильно и с учетом всех правовых нюансов можно только разобравшись в соответствующей сфере гражданского права. Юристы нашей компании, специализирующиеся на вопросах недвижимости и договорном праве, осуществляют не только составление договоров, но и комплексное сопровождение сделок с недвижимым имуществом.

Не следует забывать, что на кону дорогостоящее имущество и если стороны пренебрегли юридической помощью при купле-продаже квартиры, то после заключения сделки могут возникнуть серьезные проблемы. Стоимость юридических услуг не идет ни в какое сравнение со стоимостью жилья, поэтому обращение за правовой поддержкой – правильный и ответственный шаг.

Отметим, что договор купли-продажи квартиры является одним из видов договора купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи квартиры продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель принять эту квартиру и уплатить за нее установленную договором цену.

При заключении договора купли-продажи квартиры нужно учитывать следующее:

  1. Договор купли-продажи квартиры не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
  2. Переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации;
  3. предмет договора купли-продажи квартиры обязательно должен быть указан в договоре купли-продажи. При отсутствии данных о предмете в договоре условие о квартире, подлежащей передаче, считается не согласованным, а договор не считается заключенным (предмет договора купли-продажи комнаты в квартире выражается местоположением комнаты в квартире, а также указанием на конкретные данные о квартире, в которой расположена комната).
  4. Цена квартиры (комнаты) также должна в обязательном порядке содержаться в договоре купли-продажи. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры договор о ее продаже считается незаключенным.
  5. Существенным условием договора купли-продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц, совместно проживающих с лицом,  отчуждающим квартиру, с указанием их прав на пользование продаваемой квартирой.

Документом, удостоверяющим право собственности на квартиру, является выписка из Единого государственного реестра прав (выписка из ЕГРП). Если квартира находится в общей совместной собственности нескольких лиц, то свидетельство выдается в единственном экземпляре, а если квартира находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то свидетельство выдается каждому собственнику доли.

Выписка из ЕГРП содержит:

  • сведения о зарегистрированных правах;
  • описание квартиры;
  • сведения об ограничениях (обременениях) прав;
  • сведения об имеющихся притязаниях и заявленных требованиях.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц.

Форма 7 и форма 9 представляют собой документы, содержащие:

  • сведения о проживающих лицах;
  • сведения о занимаемой площади;
  • характеристику дома;
  • характеристику квартиры;
  • сведения об удобствах квартиры.

Названные формы могут быть получены в отделе вселения и регистрационного учета граждан по основному месту жительства собственником квартиры или зарегистрированным лицом (либо на основании доверенности).

Квартира (комната) может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Владение, пользование и распоряжение совместной собственностью осуществляется по обоюдному согласию совладельцев. До выделения доли в общей собственности нельзя продать часть имущества, принадлежащую одному совладельцу. Для совершения одним из совладельцев сделки по распоряжению комнатой (долей в комнате), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого совладельца.

Образец (пример) договора купли-продажи квартиры

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

№__________

Г. Санкт-Петербург                                                        «__» __________  20___ года

Гражданин РФ _________________; паспорт гражданина РФ: ______________; зарегистрирован: _____________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Гражданин РФ ______________; паспорт гражданина РФ: ______________; зарегистрирован: _____________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем:

  1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.      Продавец продает, а Покупатель приобретает трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: _____________ (далее – «Квартира»). Квартира состоит из трех комнат. Общая площадь Квартиры составляет ___ кв. м.; жилая площадь Квартиры составляет ___ кв. м. Квартира находится на __ этаже ___этажного дома ____ года постройки.

1.2.      Основание возникновения прав Продавца на Квартиру:

1.2.1.   Договор купли-продажи №______ от __________ года.

1.3.      Документами, подтверждающими право собственности Продавца на Квартиру, являются:

1.3.1.   Свидетельство о государственной регистрации права: серия _____ №__________; удостоверяет право собственности на квартиру, имеющую условный номер: __________, находящуюся по адресу: _____________________, имеющую общую площадь ___ кв.м, расположенную на ___ этаже; назначение: жилое; зарегистрированное право: частной собственности; сведений об обременении нет; дата регистрации ___________ года; регистрационный номер: ___________________.

  1. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1.      Продавец продает, а Покупатель покупает Квартира за _______ рублей. Указанная стоимость Квартиры установлена по соглашению сторон настоящего Договора, является окончательной и, в дальнейшем, изменению не подлежит.

2.2.      Указанная в п.2.1. Договора сумма передается Покупателем Продавцу наличными через арендуемый сторонами сейф в банке ____________________________ в следующем порядке: __________________________________________________________________.

  1. ПРИЕМ-ПЕРЕДАЧА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

3.1.      Квартира передается Продавцом Покупателю не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.

3.2.      Моментом государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру, в целях п.3.1. Договора, признается день получения Покупателем документов о государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.

3.3.      Прием-передача Квартиры осуществляется на основании акта приема-передачи (далее – «Приложение №1»).

3.4.      Продавец обязуется снять себя с регистрационного учета в Квартире в течение 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру (п.3.1. Договора).

  1. ГАРАНТИИ ПРОДАВЦА

4.1.      Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Квартира не отчуждена, не заложена, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, долгов по налогам, коммунальным платежам и другим платежам не имеет.

4.2.      На момент подписания настоящего Договора в Квартире зарегистрированы следующие граждане: ________________________________________.

  1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

5.1.      Договор составлен в простой письменной форме и является обязательным для сторон с момента его подписания. Переход права собственности на Квартиру подлежит обязательной государственной регистрации.

5.2.      Право собственности возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5.3.      Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Квартиру, оплачиваются в соответствии с действующим на момент оплаты законодательством.

  1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1.      Продавец вправе:

6.1.1.   Приостановить исполнение настоящего Договора, в случае нарушения Покупателем порядка расчетов в соответствии с п. 2.2. Договора, до момента надлежащего расчета.

6.2.      Продавец обязан:

6.2.1.   Выполнить условия Договора в полном объеме.

6.3.      Покупатель вправе:

6.3.1.   Расторгнуть Договор в одностороннем порядке, в случае нарушения п. 4.2.1. Договора.

6.4.      Покупатель обязан:

6.4.1.   Выполнить условия Договора в полном объеме.

  1. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1.      Любая из Сторон настоящего Договора, не исполнившая свои обязательства по настоящему Договору или исполнившая их не надлежащим образом, несет ответственность в соответствии с условиями Договора.

7.2.      Если положения Договора не содержат условий об ответственности за те или иные нарушения обязательств одной из Сторон, Стороны применяют действующее законодательство Российской Федерации.

  1. ФОРС-МАЖОР

8.1.      Стороны не несут ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств по Договору в случае, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы.

8.2.      К обстоятельствам непреодолимой силы Стороны относят: наводнения, пожары, землетрясения и иные разрушительные явления природы; войны и военные действия, забастовки, митинги, шествия, принятие государственными и/или местными органами власти распоряжений, актов, влияющих на возможность выполнения Сторонами своих обязательств, иным образом затрагивающие интересы Сторон.

8.3.      Сторона, попавшая под влияние обстоятельств непреодолимой силы, обязана уведомить об этом другую Сторону не позднее 5 (пяти) дней со дня наступления указанных обстоятельств. Наступление обстоятельств непреодолимой силы должно быть подтверждено соответствующим документом уполномоченного государственного органа.

8.4.      Если форс-мажорные обстоятельства продолжаются более 60 (Шестидесяти) календарных дней, Стороны согласуют дальнейшую судьбу Договора и своих договорных отношений.

  1. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

9.1.      В случае возникновения между Сторонами  по Договору любых споров и разногласий, связанных с настоящим Договором или выполнением  любой из Сторон  своих обязательств по настоящему Договору, Стороны приложат все усилия для их разрешения путем переговоров между уполномоченными лицами каждой из Сторон.

9.2.      В случае не разрешения разногласий путем переговоров, Сторона считающая, что ее права нарушены, направляет другой Стороне претензию. В случае отказа в удовлетворении претензии, а также отсутствия ответа на претензию по истечении 30-ти дней с момента ее получения все споры, разногласия и конфликты, возникающие в связи с исполнением настоящего Договора, а также в случае его нарушения или расторжения, подлежат рассмотрению в установленном законом порядке в суде.

  1. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1.    Стороны заявляют, что они действуют сознательно, добровольно, на не кабальных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, лишающими их возможности понимать значение своих действий и руководить ими.

10.2.    Настоящий Договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении его предмета, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.

10.3.    Во всем, что не нашло своего отражения в Договоре, стороны руководствуются действующим законодательством.

10.4.    Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах равной силы, один из которых будет находиться у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в уполномоченном отделе Управления Федеральной Регистрационной службы.

  1. ПРИЛОЖЕНИЯ К ДОГОВОРУ

11.1.    Приложение №1 (оригинал) – на «__» лист__.

11.2.    Нотариально заверенная копия договора купли-продажи №______ от _________ года – на «__» лист__.

11.3.    Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации права: серия ____ №________ – на «__» лист__.

  1. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ:                                                                       ПОКУПАТЕЛЬ: