ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

previous arrow
next arrow
Shadow
Slider

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Договор аренды недвижимости является одним из видов договора аренды и предусматривает обязанность арендодателя (наймодателя) предоставить арендатору (нанимателю) недвижимость за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Составление договора аренды недвижимости осуществляется в простой письменной форме.

Предмет договора аренды недвижимости – это необходимые данные, позволяющие определенно  установить недвижимость, которая должна быть передана арендодателем арендатору.

Размер арендной платы должен быть отражен в договоре аренды недвижимости. В случае, когда договором порядок, условия и сроки внесения арендной платы не определены, то обычно применяемые при аренде аналогичной недвижимости при сравнимых обстоятельствах порядок, условия и сроки не применяются.

Срок договора аренды определяется сторонами, а если срок не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае, если иное не предусмотрено договором, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Субаренда допускается с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законодательством. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, имеет при прочих равных условиях по истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности.

Если законом или договором предусмотрен выкуп арендованного имущества, арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества (т.е. не отделимые без вреда для имущества), арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Стороны вправе согласовать порядок и условия перехода прав и обязанностей к наследнику арендатора в случае смерти последнего, если законом не предусмотрено иное.

Условия досрочного прекращения договора аренды могут быть согласованы сторонами.

Итак, договор аренды недвижимости должен содержать:

  1. Существенные (обязательные) условия договора аренды недвижимости:
  • условие о предмете договора аренды недвижимости;
  • условие о размере арендной платы по договору аренды недвижимости;
  • условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров аренды недвижимости, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
  1. Дополнительные условия, которые стороны могут согласовать и отразить в договоре аренды недвижимости.  Такие условия позволяют сторонам определить объем и характер своих прав и обязанностей, установленных законодателем в диспозитивных нормах:
  • срок договора аренды недвижимости;
  • субаренда;
  • преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок;
  • выкуп арендованного имущества;
  • отделимые улучшения;
  • неотделимые улучшения;
  • переход прав и обязанностей к наследнику арендатора;
  • условия досрочного прекращения договора аренды и др.
  1. Случайные условия договора аренды недвижимости (неурегулированные законом возможные условия договора аренды недвижимости).
  2. Наименование и номер договора аренды недвижимости.
  3. Дату и место заключения договора аренды недвижимости.
  4. Информацию о приложениях к договору аренды недвижимости.
  5. Реквизиты сторон (представителей сторон).