КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ

previous arrow
next arrow
Shadow
Slider

КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ

ОГЛАВЛЕНИЕ

КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель, а консультации по земельным вопросам помогут разобраться в вопросах землепользования, связанных с оформлением права собственности, аренды, межевания земельных участков и так далее.

Юрист по земельному праву проконсультирует по вопросам:

  • государственной регистрации прав на землю и иные объекты недвижимого имущества;
  • игнорирования законных требований собственника третьими лицами;
  • изъятия земельного участка для государственных нужд;
  • исправления ошибок, допущенных при оформлении различных документов;
  • определения размеров и границ участков;
  • оспаривания кадастровой стоимости участка;
  • переоформления права пользования земельным участком;
  • порядка расторжения ранее заключенных договоров на землю.
  • приватизации земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на этих участках.
  • раздела земли между родственниками;
  • самовольного занятия земли третьими лицами;
  • совершения сделок по распоряжению земельными участками и расположенными на них объектами;
  • возникновения земельных споров;
  • иного характера, относящимся к земельным правоотношениям.

Отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками как объектами имущества, всегда являются отношениями земельно-имущественными, регулируемыми нормами как гражданского, так и земельного законодательства, поэтому юридическая консультация по земельным вопросам охватывает одновременно, как минимум, две отрасли права.

Земельные правоотношения нередко становятся причиной споров между частными лицами, коммерческими структурами и государственными органами. Разрешение подобных конфликтов осложняется тем, что законодательство по земельным вопросам многогранно и регулярно корректируется. Участники земельных правоотношений редко обладают нужными знаниями и опытом для защиты своих интересов, поэтому ведение дела лучше доверить профильному земельному юристу.

Помимо консультаций по земельным вопросам, наши юристы готовы оказать вам различные услуги в сфере земельного права, включая:

  • установление/снятие сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком);
  • восстановление документов на земельный участок;
  • изменение категории земельного участка;
  • межевание участков;
  • объединение / раздел земельного участка;
  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • оспаривание решений органов власти в области земельного права;
  • юридическое сопровождение сделок с земельными участками;
  • сопровождение приватизации земельного участка;
  • согласование самовольной постройки;
  • регистрация права собственности на земельный участок;
  • определение порядка пользования участком;
  • установление права собственности;
  • устранение препятствий в пользовании земельным участком;
  • ведение земельных споров;
  • проведение мероприятия по досудебному урегулированию спора;
  • представительство в суде по земельным спорам.

Наши юристы по земельным вопросам готовы провести консультирование по телефону или онлайн. Большой опыт работы в отрасли и широкая правоприменительная практика позволяет оказывать юридические услуги качественно и своевременно.

Безвозмездное срочное пользование земельными участками

Безвозмездное срочное пользование земельными участками, в зависимости от того, какой субъект гражданского права является их собственником, осуществляется на основании закона, административного акта или договора.

Решение государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в безвозмездное срочное пользование, во избежание возможных злоупотреблений со стороны компетентных органов, может быть принято только в строго ограниченных случаях, прямо указанных в федеральных законах.

В соответствии со ст. 24 ЗК РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

  • на срок не более чем один год из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления;
  • из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;
  • гражданам в виде служебного надела из земель организаций, отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками;
  • религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения и религиозным организациям, имеющим в собственности или на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции;
  • из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, лицам, с которыми в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на срок строительства объекта недвижимости;
  • из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных федеральным законом;
  • из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в предусмотренных Лесным кодексом Российской Федерации случаях.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками.

Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы, определяются в соответствии с установленными ЗК РФ правилами.

П. 2 ст. 690 ГК РФ коммерческой организации запрещено передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Согласно п. 3 ст. 264 ГК РФ владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться земельным участком, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 6 ст. 87 ЗК РФ в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования могут предоставляться земли промышленности и иного специального назначения.

Виды права собственности на землю

Виды права собственности на землю, установленные земельным законодательством:

  • собственность на землю граждан и юридических лиц;
  • государственная собственность на землю;
  • собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю;
  • собственность на землю субъектов Российской Федерации;
  • муниципальная собственность на землю.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами.

В федеральной собственности находятся земельные участки:

  • которые признаны таковыми федеральными законами;
  • право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
  • которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

  • которые признаны таковыми федеральными законами;
  • право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
  • которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;
  • которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.

В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации — города федерального значения Санкт-Петербурга, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

В муниципальной собственности находятся земельные участки:

  • которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
  • право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
  • которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;
  • которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность в целях их предоставления гражданам бесплатно.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности одного муниципального образования, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность другого муниципального образования в целях их предоставления гражданам бесплатно.

Земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, могут быть переданы безвозмездно в собственность субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях их предоставления гражданам бесплатно.

Выбор земельных участков для строительства

Выбор земельных участков для строительства и предварительное согласование места размещения объекта производится в целях определения возможности построить на земельном участке конкретные здание, строение, сооружение.

Согласно п. 1 ст. 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (а в соответствии с п. 10 ст. 31 ЗК РФ в Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено законами этих субъектов), обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Классификатором назначений объектов технического учета, входящим в «Сборник классификаторов и справочников автоматизированной информационной системы ведения государственного кадастра недвижимости», утвержденный Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 27.12.2006 г. № П/0425, определяется назначение объекта. Предполагаемое место размещения объекта определяется путем привязки к адресному или иному ориентиру. Обоснование примерного размера земельного участка производится путем расчета запрашиваемой площади земельного участка с учетом установленных предельных размеров земельных участков и иных требований (например, содержащихся в правилах землепользования и застройки соответствующего муниципального образования). Испрашиваемое право на земельный участок, которое зависит от субъекта — заинтересованного лица определяется с учетом положений п. 3 ст. 30 ЗК РФ.

П. 3 ст. 30 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления — в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

В соответствии с п. 2 ст. 31 ЗК РФ орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению соответствующего исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

Согласно п. 3 ст. 31 ЗК РФ органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства. При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 г. № 2479/05 по делу N А14-9592/03-342/23 сделан вывод о том, что нарушение требований законодательства об информировании населения и о необходимости выяснения мнения общественности о предстоящем или возможном предоставлении земельных участков для строительства должно служить основанием для отмены принятых решений о предоставлении земельных участков.

В соответствии с п. 4 ст. 31 ЗК РФ орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

П. 5 ст. 31 ЗК РФ установлено, что результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случаях, предусмотренных федеральным законом, допускается утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Следует учитывать, что акт выбора земельного участка не является ненормативным правовым актом, который может быть оспорен самостоятельно, поскольку не устанавливает, не изменяет и не прекращает субъективные права. Земельные споры инициируются не путем оспаривания акта выбора земельного участка, но путем оспаривания решения о предварительном согласовании места размещения объекта, которым утвержден этот акт.

Согласно п.п. 6-9 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории либо об отказе в размещении объекта выдается заявителю исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, в семидневный срок со дня утверждения указанного решения. В случае обращения заявителя через многофункциональный центр копия указанного решения выдается через многофункциональный центр. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. В случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства на земельном участке или иного его улучшения после информирования о возможном изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на земельном участке или с иным его улучшением. В случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства или осуществления иных улучшений земельного участка, расположенного в границах зарезервированных земель, после информирования указанных лиц о резервировании земель собственник такого земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор такого земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на таком земельном участке или с иным его улучшением. В случае, если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления и принявших такое решение, понесенных убытков. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принявшие такое решение возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Защита прав на землю

Конституция РФ в ч. 3 ст. 35 устанавливает незыблемое правило, согласно которому никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Этому правилу следует и ст. 64 ЗК РФ, согласно которой земельный спор рассматривается в судебном порядке (до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд), и ст. 59 ЗК РФ, в соответствии с которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение (решение суда общей юрисдикции, арбитражного суда или третейского суда), установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ст. 12 ГК РФ признание права также является одним из способов защиты гражданских прав. Причем названные нормы защищают не только права собственности на землю, но и такие имущественные права, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Согласно ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:

  • признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок;
  • самовольного занятия земельного участка;
  • в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В свою очередь действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:

  • признания недействительными в судебном порядке не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;
  • приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;
  • приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
  • восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления осуществляется в установленном ст. 61 ЗК РФ порядке. Так, ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством. Согласно ст. ст. 16 и 1069 ГК РФ убытки или вред, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

В соответствии со ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Закон не исключает добровольного исполнения обязанности в натуре при согласии на это потерпевшего лица. В то же время п. 2 ст. 62 ЗК РФ установлено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Согласно ст. 63 ЗК РФ собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка (устанавливаемая в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности»), если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок. Причем изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

  • предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
  • возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
  • возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

П. 3 ст. 63 ЗК РФ установлено, что расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.

Нормы предоставления земельных участков

Ст. 33 ЗК РФ устанавливает нормы предоставления земельных участков. Так, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно устанавливаются:

  • федеральными законами — из земель, находящихся в федеральной собственности;
  • законами субъектов Российской Федерации — из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;
  • нормативными правовыми актами органов местного самоуправления — из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

Например, п. 4 ст. 5 Закона РФ от 15.01.1993 г. № 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» предусматривает бесплатное предоставление в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества в размерах, устанавливаемых в соответствии с ЗК РФ, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности.

Помимо предельных размеров земельных участков, законодатель в отношении отдельных видов земель сельскохозяйственного использования допускает ограничение максимального размера общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно у отдельного субъекта. Так, п. 5 ст. 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз. П. 2 ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

П. 2.1 ст. 33 ЗК РФ установлено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых бесплатно в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации, гражданам, имеющим трех и более детей, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ для целей не связанных с вышеперечисленными, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Образование земельных участков

Образование земельных участков производится в соответствии с положениями ст.ст. 11.2 – 11.7 Земельного кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». В зависимости от конкретной ситуации образование земельных участков производится с учетом  Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки, за исключением случаев предусмотренных федеральными законами, а также когда производится раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан (в этом случае земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок)).

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также на основании решения суда.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (согласно ст. 13 названного Федерального закона участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на основании решения общего собрания участников долевой собственности принятого в установленном порядке).

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Обременения (ограничения) прав сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с федеральными законами.

Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается также раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные федеральными законами.

Земельные споры об образовании участков рассматриваются в судебном порядке.

Образование земельных участков происходит:

  • при разделе земельного участка;
  • при объединении смежных земельных участков;
  • при выделе земельного участка;
  • при перераспределении смежных земельных участков;
  • при создании искусственных земельных участков;
  • из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев:

  • раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляемого в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
  • раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В этом случае могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Следует обратить внимание на то, что объединение земельных участков допускается в том случае, если исходные (преобразуемые) земельные участки являются смежными, т.е. граничащими друг с другом (часть границ одного земельного участка одновременно является частью границ другого земельного участка). При этом объединяемые земельные участки могут принадлежать на праве собственности одному лицу или разным лицам.

При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу. Однако допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При перераспределении смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков — физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев:

  • перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
  • образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства путем изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд (в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации или размещением определенных Земельным кодексом РФ объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов).

В этих исключительных случаях перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашений между собственниками земельных участков, соответствующими исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением.

При создании искусственных земельных участков на находящемся в федеральной собственности водном объекте (или его части) образуется путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий прилегающее к существующим земельным участкам или нет сооружение.

Инициаторами создания искусственных земельных участков могут быть федеральные органы исполнительной власти, исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, юридические лица. Инициатор создания искусственного земельного участка осуществляет подготовку проекта разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части.

Инициатор создания искусственного земельного участка направляет в орган исполнительной власти, уполномоченный на выдачу разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части, заявление о создании искусственного земельного участка.

Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены особенности создания и введения в эксплуатацию искусственных земельных участков, а также приобретения прав собственности на них.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений соответствующих исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, за исключением случаев:

  • раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;
  • образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
  • образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
  • перераспределения земельных участков;
  • иных предусмотренных федеральными законами случаев.

Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков необходимы следующие документы:

  • кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
  • правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления запрашивают кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка в органах и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы (их копии, сведения, содержащиеся в них).

Землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков при подаче заявления прилагают к нему правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, если указанные документы (их копии, сведения, содержащиеся в них) не находятся в распоряжении органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций.

В случае, если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, в заявлении об образовании земельных участков указываются реквизиты таких документов.

В решениях об образовании земельных участков должны быть указаны:

  • реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (при наличии таких документов);
  • сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).

В решениях об образовании земельных участков может быть указано полномочие правообладателя земельного участка, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки, на обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности на образуемые земельные участки. При этом выдача исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления правообладателю земельного участка доверенности на совершение указанных действий не требуется.

Обращение взыскания на земельный участок

В силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а статья 44 ЗК РФ содержит положение, согласно которому право собственности на земельный участок прекращается в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Гражданское законодательство, в свою очередь, содержит положение, в соответствии с которым обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ).

Понятие «решение суда» в контексте Конституции РФ и ГК РФ – понятие собирательное, означающее «судебное постановление» в контексте ГПК РФ или «судебный акт» в контексте АПК РФ. В связи с чем вопрос об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий должнику, как вытекающий из исполнительного производства по исполнению решения суда подлежит рассмотрению в порядке, установленном для рассмотрения судами вопросов, возникающих в процессе исполнительного производства и в силу закона подлежащих рассмотрению судом, принявшим подлежащее исполнению решение, по заявлению взыскателя или судебного пристава-исполнителя. По результатам рассмотрения данного вопроса судом выносится определение, являющееся основанием для передачи земельного участка на реализацию (ст. 434 ГПК РФ, ст. 324 АПК РФ).

Обращение взыскания на земельный участок является одним из оснований принудительного прекращения права собственности на него (ст. 237 ГК РФ). Причем в отличие от общего правила, по которому изъятие имущества путем обращения на него взыскания производится по решению суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором, для земельных участков судебное решение является единственным основанием для обращения взыскания.

При применении нормы ГК РФ об обращении взыскания на земельный участок необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, в том числе и на земельный участок, заложенный вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, предусмотренные ст. 51 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, за исключением случаев, когда взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество, включая земельные участки, обращается только по решению суда.

Ограничение оборотоспособности земельных участков

Ограничение оборотоспособности земельных участков имеет место в предусмотренных законодательством РФ случаях. Так, ст. 27 ЗК РФ закрепляет положение, согласно которому земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

  • государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);
  • зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
  • зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
  • объектами организаций федеральной службы безопасности;
  • объектами организаций органов государственной охраны;
  • объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
  • объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
  • объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
  • воинскими и гражданскими захоронениями;
  • инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.

Согласно п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

  • в пределах особо охраняемых природных территорий (если эти земельные участки уже не изъяты из оборота);
  • из состава земель лесного фонда;
  • в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
  • занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
  • предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд (если эти земельные участки уже не изъяты из оборота);
  • в границах закрытых административно-территориальных образований (если эти земельные участки уже не изъяты из оборота);
  • предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
  • предоставленные для нужд связи;
  • занятые объектами космической инфраструктуры;
  • расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
  • предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
  • загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
  • расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
  • в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Следует также заметить, что запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).

Правовое понятие и основы правового режима береговой полосы установлены ч. 6 ст. 6 ВК РФ. Согласно названной норме береговая полоса — это полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования, которая предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако это положение не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (п.п. 6 и 7 ст. 27 ЗК РФ). Такие земельные участки включаются в оборот на общих основаниях.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях создания необходимых условий для безопасной эксплуатации объектов инфраструктуры морского порта на земельных участках, прилегающих к границе морского порта, могут устанавливаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель в соответствии с законодательством Российской Федерации. Земельные участки в границах морского порта не могут находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных организаций или предоставляться индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам в собственность. Однако земельные участки в границах территории морского порта, занятые портовыми гидротехническими сооружениями, созданными или приобретенными за счет средств инвесторов (индивидуальных предпринимателей или юридических лиц), а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для осуществления деятельности в морском порту и принадлежащими на праве собственности индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам, и искусственные земельные участки, созданные индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами на водных объектах в соответствии с Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», могут находиться в их собственности. В границы морского порта для осуществления деятельности в морском порту могут включаться земельные участки, находящиеся в собственности индивидуальных предпринимателей или юридических лиц. Земельный участок, расположенный в границах морского порта, может быть изъят у собственника для государственных нужд путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 279 — 282 и 284 — 286 ГК РФ. Федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков, расположенных в границах морских портов, для государственных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

Плата за землю и оценка земли

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (п. 2 ст. 65 ЗК РФ).

Ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Однако в отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд.

Согласно ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог. При этом не признаются объектом налогообложения:

  • земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  • земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
  • земельные участки из состава земель лесного фонда;
  • земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

В соответствии со ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством.

П. 5 ст. 65 ЗК РФ устанавливает, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п.2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно ст. 24.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

  • принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
  • формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
  • определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
  • экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
  • утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
  • опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
  • внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Однако п. 13 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 ЗК РФ, применяется нормативная цена земли.

Закон РФ «О плате за землю» в ст. 25 в общих чертах раскрывает понятие нормативной цены земли. Согласно названной норме нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правительством РФ принято Постановление от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», в соответствии с которым нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную настоящим Постановлением нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов. Нормативная цена земли, установленная настоящим Постановлением, не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Выдача заинтересованным лицам документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка возложена на районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

П. п. 3 и 4 ст. 65 ЗК РФ посвящены арендной плате. Так, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно п.1 ст. 66 ЗК РФ оценка земли (рыночная стоимость земельного участка) определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками является ограниченным вещным правом на земельные участки наряду с закрепленными земельным законодательством пожизненным наследуемым владением земельными участками, сервитутом (правом ограниченного пользования чужим земельным участком) и безвозмездным срочным пользованием земельными участками. Также ЗК РФ рассматривает наравне с вещными правами на землю обязательственное право — аренду.

Согласно ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, за исключением предоставления служебных наделов. Хотя согласно п. 9.1 ст. 3 № 137-ФЗ от 25.10.2001 г., если земельный участок предоставлен до 30.10.2001 года (до введения в действие ЗК РФ) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком, вправе зарегистрировать право собственности на земельный участок.

Следует заметить, что в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, установление таких же ограниченных вещных прав невозможно, но здания, сооружения могут находиться у учреждений, государственных и муниципальных предприятий на правах оперативного управления (ст. 296 ГК РФ) и хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ).

Права собственников земельных участков

Правовой анализ ст. ст. 8, 9, 35, 36 Конституции  РФ, ст.ст. 5, 40 ЗК РФ и ст.ст. 136, 260 – 263 ГК РФ позволяет сделать обоснованный вывод, что собственник земельного участка имеет право:

  • использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах (ст. 19 Федерального закона «О недрах» уточняет, что собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации), об использовании воздушного пространства (если деятельность на земельном участке не представляет опасности воздушному движению, она не рассматривается как использование воздушного пространства и не требует специального разрешения), иными законами и не нарушает прав других лиц;
  • использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  • с учетом целевого назначения земельного участка (если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения и осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
  • осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Однако согласно ст. 222 ГК РФ имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (самовольная постройка) подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Исключение составляют случаи, когда судебные земельные споры приводят к признанию права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Реализация прав собственника по использованию земельных участков регулируется не только Конституцией РФ, ГК РФ и ЗК, но и ВК РФ, ГрК РФ, ЛК РФ, Федеральным законом «Об обороте сельскохозяйственных земель», ФЗ «Об охране окружающей среды» и др. Перечень прав на использование земельного участка не является закрытым, и законодательством могут быть предусмотрены другие случаи их осуществления.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) закреплено в ст. 23 ЗК РФ и ст.ст. 274-276 ГК РФ (ст. 276 ГК РФ установлены также условия обременения сервитутом зданий и сооружений).

Земельным законодательством закреплены частные и публичные сервитуты.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 ЗК РФ). Ст. 274 ГК РФ установлено право собственника (на предусмотренных законодательством условиях лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования) недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 23 ЗК РФ сервитуты могут быть срочными или постоянными. Причем п. 4.1 ст. 23 ЗК РФ определено, что срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Сервитуты может быть платными или бесплатными. Так, в соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. П. 7 ст. 23 ЗК РФ также предусматривает право собственника требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка.

Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 1 ст. 274 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ЗК РФ  публичные сервитуты могут устанавливаться для:

  • прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
  • использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
  • размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
  • проведения дренажных работ на земельном участке;
  • забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
  • прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
  • сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
  • использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
  • временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

Согласно п. 3. ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. П. 9 ст. 23 ЗК РФ установлено, что сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, для регистрации сервитута в соответствующий территориальный отдел ФРС представляются:

  • Заявление о государственной регистрации сервитута.
  • Документ, подтверждающий уплату госпошлины.
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя (или полномочия представителя), который представляется в подлинном экземпляре и копии.
  • Правоустанавливающий документ:
    • соглашение об установлении частного сервитута в количестве не менее двух подлинных экземпляров в случае, если оно составлено в простой письменной форме; если такое соглашение было нотариально удостоверено, должен быть представлен подлинный экземпляр правоустанавливающего документа и его надлежащим образом заверенная копия (например, нотариальное удостоверение);
    • нормативно-правовой акт органа власти об установлении публичного сервитута (не менее двух экземпляров копии такого документа, которые должны быть заверены надлежащим образом — органом исполнительного власти, издавшим указанный акт).
    • Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта.
    • Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.

При установлении частного сервитута также представляются:

  • Нотариально удостоверенное согласие супруга собственника объекта недвижимости либо заявление о том, что лицо в браке не состоит (в случаях, установленных действующим законодательством).
  • Согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении (оперативном управлении) государственного или муниципального предприятия (учреждения) (в случаях, установленных действующим законодательством).
  • Согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором, а в случаях, установленных законодательством, представляется дополнительное соглашение к договору об ипотеке.

Помимо вышеуказанных документов, у заявителя, в случае необходимости, дополнительно могут быть истребованы иные документы.

В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Согласно ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Прекращение и ограничение прав на землю

Прекращение и ограничение прав на землю происходит в случаях, порядке и на условиях предусмотренных законодательством РФ. Прекращению и ограничению прав на землю посвящены, в частности, нормы ГК РФ, ЗК РФ, ЛК РФ, ЖК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ «Об охране окружающей среды», ФЗ «О радиационной безопасности населения», ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и др.

Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается:

  • при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
  • при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
  • в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

При отчуждении земельного участка происходит добровольная передача права собственности на земельный участок третьему лицу на основании сделки.

Добровольный отказ от права собственности на земельный участок регулируется ст. 236 ГК и ст. 53 ЗК. Нормами названных статей установлено, что гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на земельный участок посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Случаи принудительного изъятия определены гражданским законодательством в п. 2 ст. 235 ГК. К таким основаниям принудительного прекращения права собственности относится: обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам; отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу; изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд; изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства; реквизиция; конфискация; национализация.

В соответствии со ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок путем подачи заявления об отказе от права на земельный участок в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в порядке, установленном ст. 53 ЗК РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

  • при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
    • использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
    • порче земель;
    • невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
    • невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
    • неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
  • при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Согласно ст. 46 ЗК РФ прекращение аренды земельного участка происходит по основаниям, установленным гражданским законодательством (ГК устанавливает следующие общие основания прекращения аренды: истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 621); отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610); досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора (ст. ст. 619, 620); односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (п. 3 ст. 450)), а также по инициативе арендодателя по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Однако не допускается прекращение аренды земельного участка даже при ненадлежащем использовании земельного участка и с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федеральными законами случаях. Пункт 9 ст. 22 ЗК в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 11).

Ст. 47 ЗК РФ в качестве оснований прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон установлены: истечение срока, на который земельный участок был предоставлен; те же основания, что и для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев, когда право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности, и когда право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи: работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы; работника, принятого на обучение, на весь срок получения образования; работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей. Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия. Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование. Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

Согласно ст. 48 частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен и в судебном порядке в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка (ст. 276 ГК РФ)), а публичный – в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Ст. 56 ЗК РФ устанавливает, что ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном ЗК РФ для охранных зон. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Могут быть установлены следующие ограничения прав на землю:

  • особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
  • особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
  • условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
  • иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных федеральными законами.

Ст. 56.1. предусматривает возможность ограничения некоторых прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.