Договор управления многоквартирным домом заключается, с одной стороны, собственниками помещений, с другой — управляющей организацией (управляющим), если в соответствующем многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо не организован жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Если в соответствующем многоквартирном доме все же создано товарищество собственников жилья либо организован жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, то согласно ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом может быть заключен любым из них с управляющей компанией.
Ч. 2 ст. 162 ЖК РФ установлено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме, либо в случае, когда до заключения договора управления многоквартирным домом управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ составление договора управления многоквартирным домом осуществляется в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Причем в соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Если тексты отраженных в протоколе решений общего собрания и представленного для подписания договора управления не совпадают, то такой договор необходимо признать не соответствующим требованиям ЖК РФ. В этом случае необходимо проводить новое общее собрание. В свою очередь органы местного самоуправления, в случае если после принятия решения о выборе способа управления прошло более одного года, обязаны провести в отношении такого дома открытый конкурс по выбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК).
Возможна ситуация, когда договоры с выбранной управляющей организацией заключили не все собственники помещений. В этом случае нет механизма понуждения собственника к заключению договора. Однако если управляющая организация выбрана органом местного самоуправления, то для собственника заключение договора управления с такой организацией на условиях, сообщенных органом местного самоуправления, является обязательным (ч. 4 и 5 ст. 161 ЖК РФ, ст. 445 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ с каждым лицом, принявшим в установленном порядке от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
Существенные условия договора управления многоквартирным домом установлены ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Так, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Согласно ч. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается:
- при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
- по итогам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проведенного органом местного самоуправления, если не был выбран способ управления многоквартирным домом в течение года до дня проведения указанного конкурса или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
- по итогам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проведенного органом местного самоуправления, лицами, принявшими от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
- застройщиком до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, которое должно принять помещение от застройщика, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, на срок не более чем три месяца.
По смыслу ч. ч. 6 – 11 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проведенного органом местного самоуправления, если не был выбран способ управления многоквартирным домом в течение года до дня проведения указанного конкурса, если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано или в случае принятия от застройщика помещения, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
