СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА

previous arrow
next arrow
Shadow
Slider

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Для ответа на вопрос как составить договор найма, нужно определить, что такое договор найма, каковы его существенные и дополнительные условия, учесть императивные требования гражданского законодательства и понять, что нужно именно вам, как стороне договора.

Составление договора найма всегда осуществляется в письменной форме, хотя для некоторых гражданско-правовых договоров в определенных случаях предусмотрена и устная форма. Договор найма жилого помещения предусматривает обязанность одной стороны – собственника жилого помещения или управомоченного им лица (наймодателя) – предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды (см. Составление договора аренды квартиры) или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Причем наймодатель также обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Плата за наем жилого помещения – обязанность нанимателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Срок договора найма жилого помещения не должен превышать пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Наймодатель должен не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления соглашения в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, соглашение остается в силе на тех же условиях и на тот же срок.

К договору найма, заключенному на срок менее одного года не применяются правила:

  • о гражданах, совместно проживающих с нанимателем;
  • о временных жильцах;
  • о преимущественном праве нанимателя о заключении договора на новый срок;
  • о поднайме жилого помещения;
  • о замене нанимателя в договоре найма;
  • также не применяется правило о предоставлении судом нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Поднаем жилого помещения допускается по договору поднайма жилого помещения с согласия наймодателя. передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю с учетом следующих условий:

  • поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением;
  • ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;
  • договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека;
  • договор поднайма жилого помещения является возмездным;
  • срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения;
  • при досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения;
  • на договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Расторжение договора найма жилого помещения допускается в одностороннем порядке нанимателем жилого помещения с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

  • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
  • в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Итак, договор найма жилого помещения содержит:

  • Существенные (обязательные) условия договора найма жилого помещения:
    • условие о предмете договора найма жилого помещения (наименование и подробное описание передаваемого в наем  жилого помещения);
    • условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров найма жилого помещения, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
  • Дополнительные условия, которые стороны могут согласовать и отразить в договоре найма жилого помещения.  Такие условия позволяют сторонам определить объем и характер своих прав и обязанностей, установленных законодателем в диспозитивных нормах:
    • плата за наем жилого помещения;
    • срок договора найма жилого помещения;
    • граждане, совместно проживающие с нанимателем;
    • текущий ремонт;
    • капитальный ремонт;
    • поднаем жилого помещения и др.
  • Случайные условия договора найма жилого помещения (неурегулированные законом возможные условия договора найма жилого помещения).
  • Наименование и номер договора найма жилого помещения.
  • Дату и место заключения договора найма жилого помещения.
  • Информацию о приложениях к договору найма жилого помещения.
  • Реквизиты сторон (представителей сторон).

ОБРАЗЕЦ (ПРИМЕР) ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

№  ___

г. Санкт-Петербург                                                                            «__» _______ 20__ года

Гражданин _____________________, ______________ года рождения, паспортные данные: ___________________; зарегистрирован по адресу: ______________________, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и

Гражданин __________________________, _____________ года рождения, паспортные данные: __________________; зарегистрирован по адресу: __________________, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:

  1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель  предоставляет Нанимателю за плату для проживания во временное владение и пользование двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ___________________ (далее – «Квартира»). Квартира состоит из ____ комнат: ____ кв. м. и ______ кв. м.; общая площадь Квартиры _______кв. м.; жилая площадь Квартиры ____ кв. м.; площадь кухни ____ кв. м.; площадь ванной комнаты ____ кв. м.; площадь туалета _____ кв. м.; площадь коридора ______кв. м. Квартира находится на ____ этаже __этажного дома. Инвентарный номер паспорта на Квартиру №______; свидетельство о государственной регистрации права от ______ года серия ________.

1.2. Квартира принадлежит Наймодателю на основании права собственности.

1.3. Наймодатель гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора Квартира, передаваемая Нанимателю, в споре, под запрещением (арестом), в залоге не находится, не является предметом исков третьих лиц,  не обременено другими правами третьих лиц. Наймодатель гарантирует, что не существует никаких юридических, экономических или каких-либо других препятствий для юридически действительной сдачи в наем Квартиры Нанимателю.

  1. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наймодатель обязуется:

2.1.1. Передать Нанимателю во владение и пользование Квартиру и находящееся в Квартире имущество в состоянии пригодном для эксплуатации не позднее «__» ______20__ года по Акту приема-передачи (далее – «Приложение №1»).

2.1.2. В случае отчуждения Квартиры информировать нового собственника о наличии обременения Квартиры настоящим Договором и известить об этом Нанимателя в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня заключения соответствующего Договора.

2.1.3. По завершению срока действия настоящего Договора или досрочном прекращении его действия принять Квартиру у Нанимателя по Акту возврата в течение 3 (трех) календарных дней.

2.1.4.  Самостоятельно, но за счет Нанимателя оплачивать возникающие у Наймодателя в связи с исполнением настоящего Договора расходы по оплате всех налогов и сборов, коммунальных платежей, электроэнергии, газа, телефонных переговоров, услуг Интернет-провайдера.

2.2. Наниматель обязуется:

2.2.1. Использовать Квартиру в строгом соответствии с назначением, указанным в п.1.1. настоящего Договора.

2.2.2. Своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование Квартирой в соответствии с условиями Договора.

2.2.3. Компенсировать возникающие в связи с исполнением настоящего Договора у Наймодателя предстоящие расходы по оплате всех налогов и сборов, коммунальных платежей, электроэнергии, газа, телефонных переговоров, услуг Интернет-провайдера путем передачи наличных денежных средств и полученных квитанций, извещений и иных подобных документов необходимых для оплаты названных платежей.

2.2.4. Обеспечивать сохранность имущества передаваемого вместе с Квартирой, а в случае повреждения или гибели названного имущества компенсировать стоимость этого имущества по цене стоимости этого имущества, указанной в Приложении №1.

2.2.5. В установленный срок выполнять предписания Наймодателя, в том числе устранять за свой счет неисправности, поломки и последствия своих действий и действий третьих лиц в Квартире.

2.2.6. Обеспечивать Наймодателю и его представителям в любое время беспрепятственный доступ в Квартиру для его осмотра и проверки соблюдения условий настоящего Договора, при этом Наймодатель не должен злоупотреблять данным правом.

2.2.7. Не сдавать Квартиру в поднаем как в целом, так и по частям, без письменного согласия Наймодателя, не обременять Квартиру иными обязательствами по отношению к третьим лицам без письменного согласия Наймодателя.

2.2.8. Письменно сообщить Наймодателю, не позднее чем за 1 (один) календарный месяц, о предстоящем освобождении Квартиры при его досрочном расторжении, и сдать Квартиру по соответствующему акту в исправном состоянии с учетом естественного износа в срок не позднее 3 (трех) календарных дней с момента прекращения действия настоящего Договора по указанным основаниям.

2.2.9. Устранять за свой счет неисправности,  поломки и последствия аварий коммуникаций в Квартире, произошедшие по вине Нанимателя. Вина Нанимателя в этих случаях устанавливается соответствующими государственными органами.

2.2.10. Самостоятельно, своими материалами и за свой счет производить,   косметический и текущий ремонты Квартиры в течение всего срока действия настоящего Договора.

2.2.11. При расторжении настоящего Договора передать Наймодателю Квартиру и находящееся в Квартире имущество в нормальном состоянии с учетом естественного износа по перечню, отраженному в Приложении №1.

2.2.12. В момент подписания настоящего Договора передать Наймодателю залог (п. 3.2. Договора) и оплатить стоимость 1 (одного) месяца найма Квартиры (п. 3.1. Договора).

2.3. Наниматель имеет право:

2.3.1. Пользоваться Квартирой, системами коммуникаций и имуществом находящимися в Квартире.

2.3.2. После принятия Квартиры в наем за свой счет приобретать необходимое имущество.

  1. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Плата за наем Квартиры составляет __________ рублей за 1 (один) календарный месяц (далее – «Плата за наем»).

3.2. Наниматель также вносит залог в размере __________ рублей.

3.3. В стоимость платы за наем не включаются платежи за электроснабжение, водоснабжение, коммунальные услуги, телефонные переговоры, налоги и сборы, подлежащие оплате Наймодателем за Квартиру.

3.4. Плата за наем Квартиры производится в следующем порядке:

3.4.1. Плата за наем Квартиры, в сумме указанной в п.3.1. Договора, подлежит передаче Наймодателю ежемесячно наличными денежными средствами вперед до начала пользования Квартирой по Договору за соответствующий период двумя платежами. Первый платеж Наниматель вносит ежемесячно _________ числа соответствующего календарного месяца за период, соответствующий количеству календарных дней, оставшихся до конца названного календарного месяца. Второй платеж в оставшейся сумме производится не позднее _________ числа этого же месяца за период до __________ числа следующего календарного месяца включительно.

3.4.2. В момент подписания настоящего Договора Наниматель уплачивает залог в размере указанном в п.3.2. настоящего Договора. Настоящий залог подлежит возврату при прекращении настоящего Договора и при условии возврата Квартиры и находящегося в Квартире имущества в надлежащем состоянии.

3.5. Начисление Платы за наем производится с момента подписания сторонами Приложения №1 до даты  фактического возврата Квартиры Наймодателю (даты подписания актов сдачи-приемки Квартиры по форме Приложения №1).

3.6. Наниматель компенсирует Наймодателю возникающие в связи с исполнением настоящего Договора у Наймодателя предстоящие расходы по оплате всех налогов и сборов, коммунальных платежей, электроэнергии, газа, телефонных переговоров, услуг Интернет-провайдера не позднее _______ числа каждого месяца следующего за отчетным месяцем, с приобщением необходимых для оплаты извещений, квитанций и иных подобных документов, служащих основанием для оплаты соответствующих расходов.

3.7. Все расчеты между Сторонами производятся в рублях РФ.

3.8. Для исчисления стоимости найма за один день применяется следующая формула: Плата за наем : количество дней в соответствующем календарном месяце = стоимость найма за один день в соответствующем календарном месяце.

  1. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае причинения ущерба имуществу Наймодателя Нанимателем или третьими лицами в период действия настоящего Договора Наниматель отвечает за такой ущерб в полном объеме.

4.2. В случае нарушения Нанимателем срока внесения залога (п.3.2. настоящего Договора) Платы за наем (п.3.1. настоящего Договора) и/или возмещения иных расходов Наймодателя согласно п. 3.6. Договора,  Наймодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке досрочно расторгнуть настоящий Договор.

4.3. Наймодатель взыскивает за каждый случай с Нанимателя штраф в размере 50% (пятидесяти процентов) от указанной в п. 3.1. Договора суммы в случае наступления одного из событий, предусмотренных п. 5.2. Договора.

  1. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению Сторон.

5.2. Настоящий Договор может быть расторгнут Наймодателем в одностороннем порядке:

5.2.1. При использовании Нанимателем Квартиры не по назначению, указанному в п. 1.1. Договора.

5.2.2. При наличии оснований, предусмотренных в п.4.2. настоящего Договора.

5.2.3. Существенное ухудшение состояния передаваемого имущества и/или Квартиры.

5.2.4. При выявлении случаев курения в Квартире.

5.3. Наймодатель обязан письменно уведомить Нанимателя об одностороннем отказе от исполнения Договора на основании п. п. 5.2.1.-5.2.4. Договора не менее чем за 3 (три) дня до даты расторжения Договора. Наймодатель передает уведомление лично в руки Нанимателю 1 или Нанимателю 2 или направляет уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу Нанимателя, указанному в разделе 8 Договора (такое уведомление считается полученным Нанимателем по истечении 6 (шести) дней).

5.4. Настоящий Договор может быть расторгнут по инициативе Нанимателя в одностороннем внесудебном порядке в следующих случаях:

5.4.1. Если Наймодатель не предоставляет Квартиру в пользование Нанимателю, либо создает препятствия в пользовании в соответствии с условиями настоящего Договора.

5.4.2. По любой причине при оплате штрафа Наймодателю в размере 50% от указанной в п. 3.1. Договора суммы.

5.5. Наниматель обязан письменно уведомить Наймодателя об одностороннем отказе от исполнения договора на основании п.п. 5.4.1. Договора не менее чем за 3 (три) дня до даты расторжения Договора. Наниматель передает уведомление лично в руки Наймодателю или направляет уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу Наймодателя, указанному в разделе 8 Договора.

  1. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до перехода прав собственности на Квартиру к третьим лицам в результате государственной регистрации права собственности на Квартиру за иным, нежели Наймодатель, лицом, но не дольше чем до «__» ___________ 20__ года.

  1. ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

7.1. Стороны не несут ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору в случае, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы.

7.2. К обстоятельствам непреодолимой силы Стороны относят: наводнения, пожары, землетрясения и иные разрушительные явления природы; войны и военные действия, забастовки, митинги, шествия, принятие государственными и/или местными органами власти распоряжений, актов, влияющих на возможность выполнения Сторонами своих обязательств, иным образом затрагивающие интересы Сторон.

7.3. Сторона, попавшая под влияние обстоятельств непреодолимой силы, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее 10 (десяти) дней со дня наступления указанных обстоятельств. Наступление обстоятельств непреодолимой силы должно быть подтверждено соответствующим документом уполномоченного государственного органа.

7.4. Если форс-мажорные обстоятельства продолжаются более 30 (тридцати) календарных дней, Стороны согласуют дальнейшую судьбу Договора и своих договорных отношений.

  1. ПРИЛОЖЕНИЯ К ДОГОВОРУ:

8.1. Приложение № 1 – Акт приема-Передачи.

  1. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

НАЙМОДАТЕЛЬ:                                             НАНИМАТЕЛЬ: