Прекращение и ограничение прав на землю происходит в случаях, порядке и на условиях предусмотренных законодательством РФ. Прекращению и ограничению прав на землю посвящены, в частности, нормы ГК РФ, ЗК РФ, ЛК РФ, ЖК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ «Об охране окружающей среды», ФЗ «О радиационной безопасности населения», ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и др.
ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается:
- при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
- при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
- в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
При отчуждении земельного участка происходит добровольная передача права собственности на земельный участок третьему лицу на основании сделки (договоров купли-продажи земельного участка, мены земельного участка, дарения земельного участка и т.п.).
Добровольный отказ от права собственности на земельный участок регулируется ст. 236 ГК и ст. 53 ЗК. Нормами названных статей установлено, что гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на земельный участок посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.
Случаи принудительного изъятия определены гражданским законодательством в п. 2 ст. 235 ГК. К таким основаниям принудительного прекращения права собственности относится: обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам; отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу; изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд; изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства; реквизиция; конфискация; национализация.
ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
В соответствии со ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок путем подачи заявления об отказе от права на земельный участок в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в порядке, установленном ст. 53 ЗК РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:
-
при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
- использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- порче земель;
- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
- при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Согласно ст. 46 ЗК РФ прекращение аренды земельного участка происходит по основаниям, установленным гражданским законодательством (ГК устанавливает следующие общие основания прекращения аренды: истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 621); отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610); досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора (ст. ст. 619, 620); односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (п. 3 ст. 450)), а также по инициативе арендодателя по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Однако не допускается прекращение аренды земельного участка даже при ненадлежащем использовании земельного участка и с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федеральными законами случаях. Пункт 9 ст. 22 ЗК в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 11).
Ст. 47 ЗК РФ в качестве оснований прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон установлены: истечение срока, на который земельный участок был предоставлен; те же основания, что и для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев, когда право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности, и когда право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи: работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы; работника, принятого на обучение, на весь срок получения образования; работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей. Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия. Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование. Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.
Согласно ст. 48 частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен и в судебном порядке в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка (ст. 276 ГК РФ)), а публичный – в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.
ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
Ст. 56 ЗК РФ устанавливает, что ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном ЗК РФ для охранных зон. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
Могут быть установлены следующие ограничения прав на землю:
- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных федеральными законами.
Ст. 56.1. предусматривает возможность ограничения некоторых прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.
